Задать вопрос: 8 (800) 550-96-82
Договоры аренды, которые сэкономят вам налоги
10 минут

Арендатор сэкономит на налогах, если включит в договор аренды определенные условия. Мы отобрали самые важные и предложили к ним выгодные формулировки. Проверьте свои договоры аренды и, если есть возможность, заключите допсоглашение с арендодателем.

Обязуйте арендодателя не игнорировать запросы, если планируете улучшения

Кондиционирование, вентиляция, пожарная и охранная сигнализация и прочие улучшения считаются неотделимыми. Арендатор, который за свой счет произвел их в арендованном помещении, вправе амортизировать их стоимость в налоговом учете, только если он получил согласие собственника на такие работы (п. 1 ст. 256 НК). Но крупные арендодатели могут месяцами игнорировать запросы арендаторов с просьбой согласовать работы. Лучше внесите в договор аренды обязанность арендодателя дать согласие или отказ на неотделимые улучшения в определенный срок, а мы поможем сформулировать это так, чтобы вы избежали потерь и задержек.  

Потери в случае неправильной формулировки. 20% от стоимости неотделимых улучшений: налог на прибыль.

Выгодная формулировка. «При получении от Арендатора письменной заявки на проведение ремонтных работ или работ по установке дополнительного оборудования Арендодатель обязан в течение 10 (десяти) рабочих дней направить Арендатору письменное согласие титульного собственника Объекта на проведение работ или мотивированный отказ от их согласования. При задержке с ответом Арендодатель выплачивает Арендатору неустойку в размере 1 (одного) процента от месячной ставки арендной платы за каждый день просрочки».

Договор продлевайте, а не заключайте новый

Договор аренды часто заключают на 11 месяцев, а по окончании срока перезаключают новый договор. Это позволяет избежать госрегистрации договора аренды, поскольку его срок составляет меньше одного года (п. 2 ст. 651 ГК). Но это лишает арендатора права амортизировать неотделимые улучшения арендованного имущества. Амортизация допустима только в период действия того договора аренды, во время которого арендатор произвел работы (п. 1 ст. 258 НК).

Для арендатора выгоднее не перезаключать новый договор, а пролонгировать прежний на тех же условиях или возобновить его на неопределенный срок. Если сомневаетесь в формулировках – обратитесь к нам, мы составим договор с выгодными условиями. 

Потери в случае неправильной формулировки. 20% от остаточной стоимости неотделимых улучшений: налог на прибыль.

Выгодная формулировка. «Стороны пришли к соглашению пролонгировать Договор аренды от 10.10.2017 № 11 на прежних условиях сроком на 11 месяцев».

Согласуйте, кто что ремонтирует

По умолчанию текущий ремонт проводит арендатор за свой счет, а капитальный — арендодатель (ст. 616 ГК). Но стороны могут договориться, что весь ремонт лежит на арендаторе или, наоборот, на арендодателе, либо прописать другие договоренности. Нередки споры о том, что относится к текущему, что к капитальному ремонту, а что к неотделимым улучшениям. При проведении работ безопаснее заранее согласовать с арендодателем их статус, а мы поможем включить все важные условия в договор, чтобы ничего не упустить.

Потери в случае неправильной формулировки. 45% от стоимости работ, которые арендатор не был обязан проводить: НДС, налог на прибыль и штраф. Дополнительно — пени.

Безопасная формулировка. 

«Арендатор обязан:

  • осуществлять текущий ремонт Объекта за свой счет не реже одного раза в год и поддерживать его в состоянии, пригодном для использования в коммерческих целях;
  • оборудовать Объект пожарно-охранной сигнализацией и системой кондиционирования.

Арендодатель обязан:

  • проводить капитальный ремонт не реже одного раза в два года;
  • установить грузовой лифт между первым, вторым и третьим этажами».

Договоритесь о датах счетов-фактур и другой первички

Без счета-фактуры арендатор не вправе заявить к вычету НДС по арендной плате. Поэтому за задержку с его выставлением дольше пяти дней некоторые арендаторы прописывают штрафы. Но и оформление счета-фактуры до окончания месяца также лишит арендатора вычета. Поскольку аренда относится к длящимся услугам, базу по ней определяют на последний день месяца. Более ранняя дата в счете-фактуре противоречит НК. 

Потери при отсутствии формулировки. 20% от суммы арендной платы за месяц: НДС.

Выгодная формулировка. «Арендодатель обязан выставлять счет-фактуру ежемесячно не ранее последнего дня отчетного месяца и не позднее 5-го числа следующего месяца. В случае невыставления или более позднего выставления счета-фактуры Арендодатель выплачивает Арендатору штраф в размере 1 (одного) процента от ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки, но не более 20 (двадцати) процентов. Арендодатель обязан перечислить денежные средства в уплату штрафа или зачесть их в счет арендной платы в течение 3 (трех) рабочих дней со дня получения обоснованной претензии от Арендатора». А если вам нужно прописать в договоре индивидуальные условия, обратитесь к нам.

В акте на передачу арендованного имущества укажите все недостатки

Некоторые арендодатели предлагают подписать акт приема-передачи объекта без детального осмотра вместе со специалистом. Это невыгодно арендатору, поскольку после того, как он подпишет такой акт, он не сможет требовать от арендодателя устранить выявленные впоследствии недостатки. При этом обнаружить их простым осмотром за один день невозможно: нужно проверить системы отопления, канализации и т. д.

При приеме большой площади безопаснее обратиться к независимым экспертам, которые осмотрят помещение и составят акты, а уже на их основе стороны подпишут акт приема-передачи. Потом нужно подписать грамотный договор аренды, составленный специалистами. Только с этого момента арендатор должен начать оплачивать аренду.

Потери в случае неправильной формулировки. 45% от суммы необоснованных расходов: НДС, налог на прибыль и штрафы. Дополнительно — пени.

Безопасная формулировка. «Все особенности и недостатки Объекта аренды Стороны Договора должны отразить в двухстороннем акте осмотра, который составляется и подписывается в течение 90 (девяноста) календарных дней с даты подписания Договора Арендатором. В течение 10 (десяти) календарных дней на основании акта осмотра Стороны подписывают Акт приема-передачи Объекта».

Ссылайтесь на предварительный этап в договоре

Если здание еще строится и собственник пока не оформил свои права на него, то нередко стороны сначала заключают предварительный договор аренды, а после регистрации собственности — основной. 

Если арендатор понес расходы на ремонт и отделку на предварительном этапе, то он не имеет права признавать их в налоговом учете. Если стороны так и не заключили основной договор, то арендатор не вправе признать расходы и вычеты по ним.

Потери при отсутствии формулировки. 38% от суммы расходов, понесенных на предварительном этапе: НДС и налог на прибыль.

Безопасная формулировка. «Договор вступает в силу с момента его подписания и распространяет свое действие на отношения, возникшие с 08.08.2017 в рамках предварительного договора аренды № 1».

Убедитесь, что точно описали объект аренды

Контролеры внимательно изучают расходы на аренду, поскольку эту услугу компании часто используют, чтобы искусственно завысить свои расходы. Для этого в качестве арендодателя выбирают дружественного упрощенца, который не отражает доход от аренды, пока не получит денег. А арендатор не оплачивает аренду, но отражает расходы, поскольку применяет метод начисления. Чтобы инспекторы не сомневались в том, какой именно объект арендует компания, опишите его в договоре подробно: количество помещений, метраж, расположение, реквизиты свидетельства о праве собственности и т. д. Или обратитесь к нам: мы составим вам выгодный договор на любом тарифе. Затем попросите арендодателя приложить к договору поэтажный план здания, где будут отмечены арендованные помещения. Подтвердите, что используете арендованное имущество. 

Потери от неправильной формулировки. 45% от арендной платы за весь срок договора, но не более чем за три последних года аренды: НДС, налог на прибыль и штрафы. Дополнительно — пени.

Безопасная формулировка. «Арендодатель обязуется передать, а Арендатор обязуется принять во временное владение и пользование на условиях Договора нежилые помещения общей площадью 5300 кв. м, находящиеся в нежилом здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Тенистая, д. 140, корп. 5 (далее — «Здание»).

Перечень нежилых помещений (далее — «Объект»), подлежащих передаче Арендатору, согласован Сторонами в Приложении № 1 к Договору, что соответствует Техническому паспорту с поэтажным планом на Здание (Приложение № 2 к Договору)».

Ставку аренды обоснуйте заранее

Если арендная плата намного выше рыночного уровня, то налоговики посчитают, что компания намеренно завысила расходы. Избежать претензий контролеров можно, если доказать уникальность объекта и экономическую выгоду от его аренды. К примеру, в арендную плату включены сопутствующие услуги: охрана, уборка, вывоз мусора, организация пропускной системы и т. д.

Мы подскажем, как обосновать выгоду расчетами заранее, подтвердить служебными записками, бизнес-планами и прочими документы, а еще сами составим договор и пропишем там все условия. Тогда у налоговиков будет меньше вопросов.

Если же арендная плата по договору находится в пределах рыночной, то подтвердите ее прайс-листами на аналогичную аренду, публикациями в СМИ и прочими документами.

Потери в случае неправильной формулировки. 45% от арендной платы за весь срок договора, но не более чем за три последних календарных года: НДС, налог на прибыль и штрафы. Дополнительно — пени.

Безопасная формулировка:

«Арендодатель обязан:

  • обеспечить круглосуточную охрану Объекта;
  • организовать пропускной режим на территорию Объекта;
  • производить уборку Объекта не реже одного раза в день;
  • обеспечить вывоз мусора».

Коммунальные расходы включите в состав арендной платы

Больше 10 лет налоговики предъявляют претензии, если арендатор возмещает входной НДС по коммунальным услугам, стоимость которых он компенсирует арендодателю. Контролеры считают, что раз арендодатель — не ресурсоснабжающая организация, значит, он не имеет права выставлять счета-фактуры на сумму коммунальных платежей. А без таких счетов-фактур у арендатора нет основания для возмещения НДС.

Другой ошибочный вариант — посреднический договор, по которому арендодатель обязуется приобретать для арендатора коммунальные услуги. Договоры с коммунальщиками обычно заключаются намного раньше соглашения с арендатором. Значит, посреднический договор на закупку коммунальных услуг могут признать ничтожным. В этом случае арендатору могут отказать в налоговом учете коммунальных платежей и в вычете НДС по ним.

Чтобы избежать претензий, мы советуем использовать вариант с переменной частью арендной платы, которая равна стоимости потребленных коммунальных услуг. В этом случае арендатор вправе принять к вычету весь входной НДС, в том числе и по коммунальным платежам. Наши эксперты помогут вам прописать все условия так, что вопросов не было ни у ФНС, ни у арендодателя.

Потери в случае неправильной формулировки. При компенсации расходов — 21% от стоимости коммунальных услуг: НДС и штраф по нему. При посредническом договоре: 45% от стоимости коммуналки. Дополнительно контролеры взыщут пени.

Безопасная формулировка:

«Арендная плата состоит из двух частей:

  • постоянная часть, которая равна 802 руб. за 1 кв. м в месяц (в том числе НДС 122,34 руб.);
  • переменная часть, которая определяется по итогам месяца и равна стоимости потребленных Арендатором коммунальных услуг.

Переменная часть арендной платы рассчитывается на основании данных счетчиков электроэнергии и воды, а также порядка расчета, указанного в Приложении № 3 к настоящему Договору».

Три способа законно нагрузить сотрудника работой
Три способа законно нагрузить сотрудника работой

В большинстве компаний прием новых сотрудников остановился: предприниматели хотят сэкономить и боятся, что ситуация в бизнесе может непредсказуемо измениться. Расскажем, как в такой ситуации нагрузить оставшихся сотрудников дополнительной работой и не переплатить.

1 месяц назад
Предложите совместительство Если вы уверены в работниках и планируете удержать их в штате, предложите им вакантные должности на условиях совместительства. Когда выгодно совместительство. Используйте, если планируете сокращение…
Читать 10 минут
Пять способов снизить налоги, о которых часто забывают
Пять способов снизить налоги, о которых часто забывают

У бизнеса есть возможность сэкономить на налогах абсолютно законными методами. В этой статье мы собрали способы уменьшить налоги: читайте, чтобы не платить лишнего.

1 месяц назад
Способ 1. Добровольное медстрахование сотрудников Налог и авансы по упрощенке можно уменьшить на взносы по договорам добровольного личного страхования, то есть ДМС, в пользу сотрудников. Но есть…
Читать 7 минут
Шесть важных обновлений для бизнеса, о которых вы еще не знаете

Мы подготовили список изменений в законодательстве, которые вам следует учесть в работе уже сейчас. Например, часть указаний Роспотребнадзора можно не выполнять, а за неиндексацию зарплаты назначили новое наказание.

2 месяца назад
Нет времени разбираться во всех нюансах законодательства? Обращайтесь к экспертам «Главбух Ассистент» — они решат любые ваши проблемы с бухгалтерией, кадрами и налогами. Можно выполнять не все…
Читать 5 минут
Договоры аренды, которые сэкономят вам налоги

Арендатор сэкономит на налогах, если включит в договор аренды определенные условия. Мы отобрали самые важные и предложили к ним выгодные формулировки. Проверьте свои договоры аренды и, если есть возможность, заключите допсоглашение с арендодателем.

2 месяца назад
Обязуйте арендодателя не игнорировать запросы, если планируете улучшения Кондиционирование, вентиляция, пожарная и охранная сигнализация и прочие улучшения считаются неотделимыми. Арендатор, который за свой счет произвел их в…
Читать 10 минут
Переход с ЕНВД на УСН: шпаргалка для предпринимателей

С 2021 года ЕНВД применять будет нельзя, и предпринимателям уже сейчас нужно решить, на какой налоговый режим перевести бизнес, чтобы не оказаться на ОСНО. В этот раз мы рассказываем про упрощенку: условия перехода, плюсы, минусы и ограничения.

2 месяца назад
7 условий для работы на упрощенке Доходы – в пределах 200 млн руб.Предельная остаточная стоимость основных средств в бухучете – не больше 150 млн руб.Средняя численность не…
Читать 5 минут
Отмена ЕНВД: на какие режимы переходить?

Уже с 2021 года ЕНВД применять будет нельзя, поэтому бизнес столкнется с проблемой: нужно выбрать новый налоговый режим. Расскажем, на какие налоговые режимы можно перейти с системы ЕНВД.

2 месяца назад
Подобрать налоговый режим под потребности вашего бизнеса вам помогут наши эксперты. Они рассчитают налоговую нагрузку и помогут сэкономить на налогах. Какие налоговые режимы можно применять вместо ЕНВД…
Читать 5 минут
Кому ФНС вернет переплату налога

Налоговики сейчас добровольно пересчитывают платежи компаниям на УСН с объектом «доходы минус расходы»: проверьте, есть ли у вас переплата по взносам, которую ФНС вам должна.

2 месяца назад
Предприниматели, которые платили взносы 1% с доходов свыше 300 тыс. рублей в год, теперь могут претендовать на возврат.  Долгое время ФНС отказывалась считать базу для взносов с…
Читать 5 минут
Новые запросы на камералках: как отвечать на требования ФНС

Если не предоставить пояснения на требования ФНС в течение 5 рабочих дней, компанию оштрафуют, придут с проверкой или заблокируют счет.

2 месяца назад
Мы подготовили образцы ответов на частые запросы инспекторов: как отвечать и какие представлять документы, чтобы у ФНС не было претензий, а камеральная проверка не превратилась в выездную.…
Читать 15 минут
Календарь для бизнеса на сентябрь-2020

В сентябре отчетов будет больше, чем в августе. Мы подготовили актуальный налоговый календарь отчетности для бизнеса, чтобы вы не запутались и не пропустили ни одного важного платежа.

2 месяца назад
Не успели отчитаться вовремя или нет времени разбираться во всех тонкостях? Обращайтесь — мы решим любые ваши проблемы с бухгалтерией и кадровым учетом, а еще предоставим страховку…
Читать 5 минут
Новое в работе упрощенцев

Для компаний и ИП на УСН многое поменялось в законодательстве. Разберем, какие изменения в УСН вступили в силу в 2020 году, что изменится с 2021 года и как работать по новым правилам.

2 месяца назад
Нет времени разбираться во всех тонкостях? Обращайтесь к экспертам «Главбух Ассистент» — они подскажут, как использовать изменения в законодательстве, чтобы снизить расходы бизнеса. Уточнили расчет среднего заработка…
Читать 10 минут
Взятки налоговикам: когда дают, сколько берут, какие последствия

Пытаясь сэкономить или защитить бизнес от проверок, предприниматели идут на сделки с налоговиками и с совестью. Это всегда заканчивается плохо. Оцените сами: мы подобрали для вас три реальных кейса о том, чем может закончиться желание подстраховаться и договориться с инспектором.

2 месяца назад
Этих проблем можно избежать: просто поручите заботу о вашем бизнесе специалистам «Главбух Ассистент». Мы решим любые ваши проблемы с бухгалтерией и кадровым учетом, а еще предоставим страховку…
Читать 10 минут
Кому налоговая заморозит счета и как снять блокировку

После снятия моратория ФНС начала массово проверять и блокировать счета за нарушения. Мы проанализировали самые частые вопросы о блокировке счетов и собрали их в один материал. Узнайте, кому налоговая заблокирует счета во II полугодии 2020 года, какие компании в зоне риска и что делать, если счет вам все-таки заморозили.

3 месяца назад
Мы позаботимся о том, чтобы у вас не было проблем с ФНС: исполним требования налоговиков, защитим ваши счета от блокировки и предоставим страховку от штрафов на любом…
Читать 10 минут
Август: хорошие и плохие новости для бизнеса

Для бизнеса в августе есть 8 хороших новостей и 3 плохие – все они повлияют на работу и принесут много важных изменений в порядок отчетности, налоги и кадры. Мы собрали всё в таблицу, чтобы вы смогли сами их оценить и подготовиться к изменениям.

3 месяца назад
Нет времени разбираться во всех нюансах законодательства? Обращайтесь к экспертам «Главбух Ассистент» — они решат любые ваши проблемы с бухгалтерией и кадровым учетом. Что изменилось Суть Хорошие…
Читать 5 минут
Как пройти ковидную проверку Роспотребнадзора

После выхода из карантина компаниям нужно строго выполнять все требования Роспотребнадзора, иначе — проверки, штрафы и приостановка деятельности. Расскажем, какие нарушения ищут проверяющие и как обезопасить свой бизнес.

3 месяца назад
Измерение температуры Что проверяют? Измеряют ли температуру всех сотрудников входе и затем — каждые четыре часа в течение рабочего дня. Также смотрят, вносятся ли результаты в журнал…
Читать 10 минут
Чек-лист: антикоронавирусные расходы, которые возместит ФСС

Если вы обеспечили своих сотрудников масками и антисептиками, то Фонд социального страхования выделит вам финансирование. Расскажем, как гарантированно получить компенсацию таких расходов от ФСС.

3 месяца назад
Проверьте, что можно возместить Раньше компания могла обратиться в Фонд социального страхования за возмещением расходов на аптечки, спецоценку и медосмотры, но в 2020 году она также сможет…
Читать 10 минут
Разбираем классические ошибки предпринимателей и их бухгалтеров

70% клиентов клиентов приходят к нам с проблемами с учетом, кадрами и налогами. Собственники и руководители часто даже не подозревают, что у компании есть проблемы, а ведь финансово отвечать за ошибки будут именно они. Мы провели вебинар, где делимся реальными историями из практики и даем советы предпринимателям, как контролировать бухгалтера, чтобы избежать рисков. В конце статьи — чек-лист для руководителей.

3 месяца назад
https://youtu.be/e0ndhfJyOIs Главбух Ассистент (http://gba.guru/) раскрывает бизнес-секреты. К чему приводят бухгалтерские ошибки и что с ними делать руководителю Доначисление налогов Даже если с учетом и налогами в вашей…
Читать 10 минут
14 важных отчетов и платежей августа

В августе перестает действовать часть отсрочек — отчетов будет больше. Мы подготовили актуальный налоговый календарь отчетности для бизнеса, чтобы вы не запутались и не пропустили ни одного важного платежа.

3 месяца назад
Не успели отчитаться вовремя или нет времени разбираться во всех тонкостях? Обращайтесь — мы решим любые ваши проблемы с бухгалтерией и кадровым учетом, а еще предоставим страховку…
Читать 5 минут
Пять мифов о ФНС, которые приведут вас к доначислениям

С 1 июля ФНС возобновила налоговые проверки, и они обещают быть очень строгими. Во время моратория налоговики проводили предпроверочный анализ, поэтому сейчас у них уже готовы претензии. Расскажем, как сейчас действуют налоговики и что сделать, чтобы не попасть в ловушку распространенных мифов о работе ФНС.

3 месяца назад
Миф № 1. Мы ничего не нарушили, поэтому бояться нечего Вы можете правильно считать доходы и расходы, заполнять отчетность и проверять каждую цифру в счетах-фактурах. Но с…
Читать 10 минут
Меры поддержки бизнеса: инструкция по применению

Государство утвердило список мер поддержки для малого и среднего бизнеса, чтобы помочь предпринимателям справиться с последствиями коронавируса. Мы попросили экспертов ответить на самые важные и частые вопросы предпринимателей, чтобы вы могли воспользоваться всеми льготами в полном объеме.

4 месяца назад
1. Какие льготы может получить малый бизнес, который не входит в перечень пострадавших от коронавируса отраслей? Если ваша компания не входит в список пострадавших отраслей, но включена…
Читать 15 минут
Оценивать сделки с однодневками ФНС будет по-новому

Совсем скоро опубликуют документ, который позволит компаниями учитывать расходы и вычеты НДС даже в том случае, если контрагент окажется однодневкой. Однако и отношение ФНС к сделкам с такими контрагентами станет другим. Мы подготовили для вас подробный дайджест предстоящих изменений, чтобы вы уже сейчас смогли оценить все свои сделки по-новому.

4 месяца назад
Вы можете уменьшить налоги, если сделка состоялась Даже если ваш поставщик был признан однодневкой, ФНС все равно признает ваши расходы, а еще позволит вам принять некоторые вычеты…
Читать 10 минут